Legal Blog

Friday, September 30, 2011

Bezwaar tegen de beschikking vastgoedbelasting op Bonaire, St. Eustatius en Saba

Allereerst een korte introductie op het systeem van de vastgoedbelasting op Bonaire, St. Eustatius en Saba (hierna ‘BES-eilanden’). Vastgoedbelasting wordt jaarlijks geheven over de voordelen van de op de BES-eilanden gelegen onroerende zaken. De belastingplichtigen zijn eigenaren van tweede woningen, eigenaren die onroerende zaken verhuren en degenen die in het bezit zijn van een vestigingsplaatsbeschikking voor de opbrengstbelasting en een onroerende zaak in bezit hebben op de BES-eilanden. Het voordeel uit de onroerende zaak wordt per jaar forfaitair gesteld op een bedrag van 4% van de waarde van de onroerende zaak. Bij time-share wordt er rekening gehouden met een gebruiksfactor.

Over dit forfaitair rendement is 25% vastgoedbelasting verschuldigd. Een voorbeeld, een niet op de BES-eilanden woonachtig natuurlijk persoon heeft op Bonaire een vakantiehuis in eigendom. De inspecteur stelt de waarde van de onroerende zaak vast in een waardebeschikking voor het jaar 2011 op USD 400.000. Het voordeel uit het vakantiehuis wordt dan gesteld op USD 400.000 x 4% = USD 16.000. Daarover is 25% belasting verschuldigd. Per saldo bedraagt de vastgoedbelasting USD 4.000. De vastgoedbelasting wordt geheven van de belastingplichtige die aan het begin van het kalenderjaar volgens het kadaster het eigendom, het bezit of een soortgelijk beperkt recht van de onroerende zaak heeft.

Beschikking en aanslag
De waardevaststelling van een onroerende zaak wordt vastgesteld door de inspecteur en vastgelegd in een beschikking. Naar verwachting worden de eerste beschikkingen op korte termijn afgegeven voor het tijdvak 2011 tot en met 2015. De beschikking geldt namelijk in beginsel voor een vast tijdvak van 5 jaar. Met eventuele tussentijdse wijzigingen aan het onroerend goed zoals verbouwing, verbetering of vernietiging wordt rekening gehouden. Echter, met een waardedaling of waardestijging als gevolg van economische ontwikkelingen wordt geen rekening gehouden. Jaarlijks stelt de inspecteur de aanslag vastgoedbelasting vast, waaruit het verschuldigde bedrag blijkt.

Meerdere eigenaren
Indien er meerdere eigenaren zijn van één onroerende zaak, zal de inspecteur de beschikking en de aanslag ongewijzigd laten en slechts bij één van de eigenaren invorderen. Deze belastingplichtige is hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de gehele aanslag en zal zelfstandig het pro rata deel van de verschuldigde belasting bij de overige eigenaren moeten verhalen. In de praktijk zal het van groot belang zijn dat ook de mede-eigenaren tijdig worden geïnformeerd indien men bijvoorbeeld bezwaar wenst te maken tegen de hoogte van de uitgereikte beschikking. Immers, dit gaat alle eigenaren aan.

Bezwaar
Indien de belastingplichtige het niet eens is met de waardevaststelling in de beschikking, kan de belastingplichtige binnen twee maanden na dagtekening van de beschikking bezwaar maken. Diegene die de beschikking ontvangt en/of de fiscaal vertegenwoordiger, kunnen mede namens de (andere)  eigenaren in bezwaar (en (hoger) beroep) komen tegen de beschikking.

Is bezwaar altijd zinvol? Nee, dit is zeker niet het geval. Er kunnen echter verschillende omstandigheden zijn waardoor de belastingplichtige van mening is dat de waardevaststelling niet juist heeft plaatsgevonden. Het taxatierapport opgesteld door de inspecteur (of althans in zijn opdracht) is hierbij zeer van belang. Uit de Nederlandse jurisprudentie kan worden opgemaakt dat de volgende omstandigheden van invloed kunnen zijn op de waarde:

• de waardevaststelling in het taxatie rapport is evident onjuist. Bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een typefout of schrijffout. Het bezwaar zal zich hiertegen moeten richten;
• de waardevaststelling van de onroerende zaak komt niet overeen met de werkelijke (verkoop/economische)waarde. Dit kan bijvoorbeeld worden aangetoond aan de hand van een verkooptransactie die omstreeks de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. De waarde op de waardepeildatum, de datum waarop de inspecteur de waarde heeft bepaald, is van belang. Een eventuele latere verkoop tegen een latere of hogere waarde heeft in beginsel geen invloed;
• er is geen rekening gehouden met de slechte staat van onderhoud. Van belang is om te beoordelen of de slechte staat ook is opgenomen in het taxatierapport;
• de waarde van de omliggende en/of gelijksoortige objecten wijkt sterk af. Indien de waarde van vergelijkbare onroerende zaken sterk afwijkt van de vastgestelde waarde, kan ook dit een reden voor bezwaar zijn. Overleg met andere eigenaren en gerechtigden is dan ook aan te bevelen;
• bouwprojecten zullen zorgen voor uitzicht belemmering in de toekomst. Horizonvervuiling moet worden verwerkt in de waarde. Het is de verwachting dat veel bouwprojecten gerealiseerd zullen worden op sommige BES-eilanden. Indien dit nu reeds onomstotelijk vaststaat, kan dit een waardedrukkend effect hebben;
• er is geen rekening gehouden met luchtverontreiniging, bodemvervuiling, geluidsoverlast van bijvoorbeeld industrie, de luchthaven, winkels, bar en/of restaurants. De ligging van de onroerende zaak is van belang;
• wateroverlast door het niet functioneren en/of ontbreken van gemeentelijke afwateringssystemen bij regenval. Voor een taxateur is dit zeer lastig vast te stellen. Immers, de taxateur zal naar verwachting maar een korte tijd besteden aan de fysieke bezichtiging van de onroerende zaak en juist precies op een zonnige dag;
• er is sprake van functionele veroudering. Functionele veroudering betreft de geringer wordende bruikbaarheid van de functie waarvoor een gebouw ontworpen is of waarvoor het lange tijd in gebruik is geweest. Een restaurant of hotel met verouderde of niet meer bruikbare faciliteiten is uiteraard minder waard.

Tegelijkertijd met het indienen van het bezwaarschrift kan een verzoek tot uitstel van betaling voor het bestreden bedrag van de aanslag worden aangevraagd bij de ontvanger. Het bestreden bedrag dient in beginsel wel al duidelijk geformuleerd te zijn. De ontvanger kan gedurende het uitstel van betaling om zekerheid verlangen. Echter, dit lijkt niet nodig nu de onroerende zaak op de BES-eilanden is gelegen en dit in feite voldoende zekerheid zou moeten bieden.

Effect van het bezwaar
Aan de hand van een voorbeeld kan duidelijk worden gemaakt wat het effect is van een toegekend bezwaar. Stel de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op USD 400,000 en na bezwaar wordt de waarde vastgesteld op USD 360,000. Dit resulteert in een totale besparing van:

USD 400,000 –  USD 360,000 = USD 40,000 >>> USD 40,000 * 4% = USD 1,600 >>> USD 1,600 * 25% = USD 400 >>> USD 400 * 5 jaar = USD 2,000.

Daarnaast zal de waardebeschikking als uitgangspunt genomen worden bij het vaststellen van een nieuwe waarde na verloop van 5 jaar. Ook hierin kan het effect van bezwaar derhalve nog doorwerken.

Fiscaal vertegenwoordiger
De wet stelt de belastingplichtige/eigenaar in de gelegenheid om een fiscaal vertegenwoordiger aan te stellen. Diegene die namens de eigenaar het beheer voert over een onroerende zaak, wordt in elk geval aangemerkt als fiscaal vertegenwoordiger.

Daarnaast kunnen gevallen bepaald worden welke een belastingplichtige verplicht om een fiscaal vertegenwoordiger aan te stellen. De fiscaal vertegenwoordiger moet op de BES-eilanden wonen of gevestigd zijn. De fiscaal vertegenwoordiger treedt in de plaats van de belastingplichtige met betrekking tot de rechten en verplichtingen inzake de vastgoedbelasting.

Indien een fiscaal vertegenwoordiger wordt aangesteld, zal de beschikking en de aanslag aan de fiscaal vertegenwoordiger worden uitgereikt en is deze hoofdelijk aansprakelijk voor het afdragen van de verschuldigde vastgoedbelasting. De fiscaal vertegenwoordiger wordt dus op enig moment geconfronteerd met één of meerdere aanslagen vastgoedbelasting.

Een probleem kan ontstaan indien de fiscaal vertegenwoordiger de verschuldigde vastgoedbelasting moet voorfinancieren. De fiscaal vertegenwoordiger moet over voldoende liquide middelen beschikken, dan wel tijdig financiering van de eigenaren ontvangen, om de vastgoedbelasting binnen de gestelde betalingstermijn van 2 maanden te voldoen. De fiscaal vertegenwoordiger neemt hier gedwongen het financieringsrisico over van de achterliggende belastingplichtige. Het is dan ook van belang om op korte termijn vast te stellen wie als fiscale vertegenwoordiger wordt aangesteld.

De fiscaal vertegenwoordiger kan de vastgoedbelasting op de achterliggende belastingplichtige/eigenaar verhalen, maar dat kan in praktijk uiteraard lastig zijn. Zeker in 2011 is dit een aandachtspunt, nu nog niet is vast komen te staan wat de waarden zullen zijn en wie aangewezen wordt als fiscaal vertegenwoordiger. Voor de jaren na 2011 kan hierop worden geanticipeerd. De fiscaal vertegenwoordiger zou tevens hierop vooruitlopend er goed aan doen om overeenkomsten met de eigenaren te herzien.

Wanneer de beschikkingen zullen volgen, is vooralsnog onbekend. Aangezien het wel de eerste keer is dat deze beschikkingen worden uitgereikt, dienen de belastingplichtigen, alsmede de fiscaal vertegenwoordigers, zich goed bewust te zijn van alle rechten en verplichtingen. Wij raden u aan de uitgereikte beschikking in ieder geval direct na ontvangst nauwkeurig te (laten) beoordelen. Bezwaar maken tegen de waardevaststelling van de onroerende zaak kan immers op basis van de huidige regelgeving maar één keer in de vijf jaar!

 

Filed under: Dispute ResolutionTax by Jeroen Starreveld.

 

 


Commenting is not available in this weblog entry.